投資戦略
オフプラン物件の選定方法
私たちがクライアントにご提案するすべてのオフプラン物件は、マクロな視点から個別ユニットに至るまで、当社チームが独自に精査しています。検討するプロジェクトの大半は、推奨に至りません。
UAEのトップデベロッパーとの直接的な関係により、当社のクライアントは一般公開や小売価格に先立ち、新規物件にいち早くアクセスできます。
私たちは一般の順番待ちの後に残ったものではなく、割り当ての段階で希望のフロア、向き、眺望を確保します。
当社の関係性により、標準的なチャネルでは利用できない支払いプランの構造、そして一部のケースでは価格を引き出すことができます。
デューデリジェンスのフレームワーク
当社はすべての進行中プロジェクトに対し、毎週デューデリジェンスを実施しています。各案件を、首長国レベルの戦略から個別ユニットに至るまで、4つの層で評価します。
各層は、プロジェクトがクライアントへの推奨に至る前に、独立して審査され採点されます。優れたデベロッパーでも立地条件の悪い区画、あるいは好立地でも仕上げが基準に満たないプロジェクトは、合格しません。
首長国の成長戦略 · UAE都市マスタープランとの整合性 · 政府のインフラ整備計画 · 将来の交通と接続性 · エリアの需要要因
学校、病院、公園、自然や海への近さ · 商業施設と飲食店のエコシステム · 周辺コミュニティの質 · 現在および将来の近隣開発計画
デベロッパーの実績と引き渡し履歴 · マスターデベロッパーの評判 · プロジェクトのコンセプトと市場でのポジショニング · アメニティの質 · 工期の信頼性
区画の位置 · 現在および将来の眺望 · 階数と向き · 建物周辺環境 · 仕上げ材 · 家電・家具の仕様 · サービスチャージのベンチマーク
毎週見直し。 当社の進行中プロジェクトリストは継続的に再評価され、市場状況、新たな比較データ、デベロッパーの最新情報が随時反映されます。
発売時価格でデベロッパーから直接購入。建設期から引き渡しまでの体系的な支払いプランを備え、厳選されたプロジェクトでは竣工前の資産価値上昇の高い可能性があります。
ドバイの需要の高いエリアに広がるスタジオから4ベッドルームまでのユニット。柔軟な分割払い構造を備えた競争力のある参入価格。
標準的な総利回り：5–8%
新興地区におけるコミュニティ型のファミリー向け住宅。高い入居者維持率と、移住するファミリーからの長期的な賃貸需要。
標準的な総利回り：5–7%
マスターコミュニティ内の独立型住宅。参入価格は高めですが、成熟したエリアや新興エリアで平均を上回る価値上昇が見込めます。
標準的な総利回り：4–6%
世界的なホスピタリティブランドと連携した超高級ユニット。プレミアムなポジショニング、国際的な買い手の需要、そして高い資産保全力。
完成済みで賃貸可能な資産で、初日から収益を生み出します。建設段階のリスクを負わずに即時の利回りを求める投資家に最適です。
ドバイのプライムおよびミッドマーケットの立地に広がる賃貸可能なユニット。活発な再販市場での高い流動性と即時のキャッシュフロー。
引き渡しから即収益
実績ある賃貸パフォーマンスを誇る成熟したファミリーコミュニティ。空室リスクが低く、年間リターンが予測しやすい物件。
安定した長期賃貸需要
人気のコミュニティに位置するフリーホールドのヴィラ。プライバシー、広さ、ファミリー向けアメニティを求める富裕層の入居者に好まれます。
高い資産保全力
ドバイとアブダビ。完全に管理・規制された、エンドツーエンドの投資ストラクチャーで、運用の複雑さを伴わずに不動産へ積極的に関与したい投資家のために構築されています。 資本は、不良資産の取得、商業資産、バリューアッド型のリノベーション、プライム市場の機会を組み合わせた多様な不動産戦略のポートフォリオに同時に投じられます。このマルチストラテジー手法は、リスクを均衡させ、サイクルを通じてタイミングを最適化し、直接保有だけでは再現できないリターンを追求するために設計されています。
高い回復ポテンシャルを持つ資産を市場価格以下で取得し、最大の歪みが生じた局面で価値を捉えます。
機関投資家水準の収益特性と長期リースの安定性を備えたオフィス、商業施設、複合用途資産。
アクティブな資産運用を通じて、パフォーマンスの低い資産を再ポジショニングし、賃料の上昇余地と資産価値の上昇を引き出します。
長期的な資産保全とプレミアムな入居者需要を見込み、ランドマーク的な物件を厳選して取得します。
投資家への最低8%の純年間リターン
このしきい値を上回る分には成功報酬が適用され、当社の成果をお客様の利益と直接一致させます。エンドツーエンドで完全管理。
米国市場からの撤退を検討し、自らの税務状況を把握したうえで、資本を戦略的にドバイ不動産へ再配分しようとする米国の不動産所有者向けです。
米国内国歳入法第1031条に基づき、米国の不動産所有者は、ある米国不動産を売却し、その収益を適格な別の米国不動産に再投資することで、キャピタルゲイン課税を繰り延べることができます。ただし第1031条(h)に基づき、米国の不動産と外国の不動産は同種資産とはみなされません。つまり、売主の国籍や適格仲介者の関与の有無にかかわらず、1031エクスチェンジをドバイ、UAE、その他いかなる外国の不動産購入にも利用することはできません。
要するに、1031エクスチェンジは米国内で税を繰り延べるものであり、国境を越える取引には適用されません。
実務上のルール： 米国の不動産は、税の繰り延べを伴って他の米国不動産とのみ交換できます。外国の不動産は、税の繰り延べを伴って他の外国不動産とのみ交換できます。両者を混在させることはできません。
米国の不動産を手放してドバイに投資したい米国の所有者にとって、その道筋は明快ですが、課税イベントを最初に受け入れる必要があります。米国の不動産を売却すると、その取引にキャピタルゲイン課税が発生します。適用される米国の税負担を清算した後、残った収益はドバイを含む世界中のどこにでも自由に投資できます。
米国での売却にキャピタルゲイン課税が算定される
一度限りのイベント、米国の税務アドバイザーが調整
継続的なキャピタルゲイン課税なし。賃貸収入への所得税なし。
UAEにはキャピタルゲイン課税も、賃貸収入への所得税もありません。収益がドバイの不動産に投じられれば、その投資はゼロ税率の環境に置かれます。米国の不動産で多額の利益を積み上げてきた投資家にとって、一度限りの税負担を受け入れる代わりにドバイで非課税の複利成長を得ることは、特に現在の米国の不動産評価額とドバイ市場の成長軌道を踏まえれば、魅力的な長期再配分となり得ます。
ドバイの不動産の将来的な価値上昇は、UAEのキャピタルゲイン課税の対象となりません。
ドバイで得た賃貸収入は、UAEのレベルで課税されません。
AEDは米ドルにペッグされています。米国の景気サイクルの外にある高成長市場へのエクスポージャーを得られます。
私たちは米国の税務アドバイザーや法律顧問と協働し、売却収益が生じる前にクライアントが自らの税務状況を全面的に把握できるよう支援します。米国の税務助言は行いませんが、移行のドバイ側、すなわち物件選定、支払い構造、長期的な資産運用をエンドツーエンドで調整します。目標は、課税イベントが清算された後、資本を可能な限り効果的にドバイ市場へ投じることです。